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Comprendre la taxe foncière

La fiscalité directe locale est particulièrement complexe : les bases d'imposition, dont les règles de détermination n'ont pas beaucoup évolué depuis quelques décennies, sont déterminées par l'État alors que les taux sont principalement déterminés par les collectivités locales (régions, départements, communes), ce qui explique que le coût est différent selon l'endroit où est implantée la société, les collectivités en faisant un argument pour l'implantation des sociétés sur leur territoire.

La fiscalité directe locale est particulièrement lourde financièrement pour les sociétés, notamment en raison de son montant, mais aussi parce que ces impôts sont dus même si la société est déficitaire ou encore en raison de leur aspect parfois antiéconomique : la taxe professionnelle correspond donc à un impôt frappant l'investissement !

Il est, par conséquent, important de connaître le mécanisme de ces taxes, à savoir la taxe foncière et la taxe professionnelle. Au-delà du principe même de l'imposition, il peut être utile pour la société de pouvoir vérifier que le montant payé correspond réellement à ce qui est dû ; et cela nécessite de savoir décrypter un avis d'imposition et de connaître les petites « astuces », légales, qui permettent parfois de diminuer sérieusement la facture fiscale. Voilà l'ambition de cette partie...

10.1. savoir décrypter un avis de Taxe Foncière

Il existe, en réalité, deux types de taxes foncières :

• la première se dénomme « taxe foncière sur les propriétés bâties » et porte sur les constructions et leurs dépendances (à savoir le sol des bâtiments, les cours et jardins) ;

• la seconde se dénomme « taxe foncière sur les propriétés non bâties » et porte sur les terrains non bâtis, c’est-à-dire les terrains agricoles essentiellement.

Nous nous attacherons à analyser la première des deux taxes, c'est-à-dire celle qui intéresse au premier chef les sociétés. À cet égard, il est important de savoir qui est le redevable légal de cette taxe,qui ne correspond pas toujours à celui qui, dans les faits, la paye, comment est déterminée la base d'imposition, et ce à quoi il est nécessaire de faire attention.

10.1.1. Qui paye ?

Le principe, en matière de taxe foncière, veut que le redevable légal soit celui qui est propriétaire de l'immeuble au 1er janvier de l'année d'imposition. Cela signifie que si la société est propriétaire de son immeuble d'exploitation au 1er janvier 2010, l'Administration lui enverra directement l'avis d'imposition pour l'année 2010.

Cela ne signifie pas pour autant que la société qui loue son immeuble n'acquittera pas cette taxe. En effet, dans la majorité des baux commerciaux, il est prévu une clause qui précise que le locataire s'acquittera en lieu et place du propriétaire de la taxe foncière. Le redevable légal de la taxe reste bien le propriétaire, le seul connu par l'Administration, mais ce dernier refacturera le montant de la taxe au locataire. Par conséquent, que la société soit locataire ou propriétaire de l'immeuble d'exploitation, elle devra payer, dans la plupart des cas, la taxe foncière sur les propriétés bâties, d'où la nécessité pour elle de savoir exactement ce qu'elle paye.

10.1.2. Combien ?

La détermination de la base de la taxe foncière est d'une rare complexité, d’autant plus que les règles n’ont pas beaucoup évolué depuis les années soixante-dix. La base imposable est constituée par le revenu net cadastral, lequel correspond à la valeur locative cadastrale affectée d'un abattement pour frais de gestion de 50 %. Jusqu'ici, tout va bien...
Là où les choses se compliquent, c'est que cette valeur locative cadastrale est déterminée de manière différente selon qu'il s'agit d'un immeuble commercial ou industriel. Nous passerons sous silence les immeubles d'habitation.

La base d'imposition des immeubles industriels.

Tout d'abord, qu'est-ce qu'un immeuble industriel ?
Un immeuble industriel s'entend d'un immeuble au sein duquel s'effectuent des opérations de fabrication, de manutention de transformation, avec un outillage relativement important (usines, ateliers, etc.).

La plupart des immeubles industriels sont évalués selon la méthode dite « comptable ». Celle-ci consiste à appliquer, à la valeur d'origine (prix de revient) des immobilisations passibles de la taxe foncière (sols, terrains, bâtiments, constructions, installations) un taux d'intérêt qui varie selon la date d'acquisition.

Les immobilisations concernées sont celles qui sont regroupées sous les comptes numéros 211 à 214 inclus du plan comptable général.

Ainsi, par exemple, pour les sols et terrains acquis depuis 1970, il faut appliquer au prix de revient le taux de 8 %. Le même taux est applicable pour les autres immobilisations foncières. Cette opération permet d'obtenir la valeur locative de l'année d'acquisition. Pour obtenir la valeur locative actualisée à l'année d'imposition, il faut multiplier cette valeur locative par des coefficients de revalorisation annuelle.

Enfin, si la société ne relève pas d'un régime réel d'imposition, la méthode qui sera applicable sera la même que pour les locaux commerciaux.

La base d'imposition des immeubles commerciaux.

Pour ces immeubles, deux méthodes sont applicables :

• pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location (pour le caractère normal d'un loyer, voir la partie 2) ;

• pour les biens donnés en location à des conditions de prix anormales, occupés par le propriétaire, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison ou, à défaut, par voie d'appréciation directe. Il est important de savoir que l'Administration privilégie la méthode par comparaison. Mais, pour une meilleure compréhension, il sera envisagé un exposé de chaque méthode.

La méthode par application du loyer est la suivante :

l'Administration détermine la valeur locative telle qu'elle ressort du contrat de bail. Et cette valeur locative est déterminée au moyen d'un certain nombre de facteurs, tels que la surface affectée à l'exploitation, la durée du bail, la faculté de sous-louer, l'état d'entretien des lieux, la vétusté des locaux, l'importance des dépendances, l'état des équipements mis à la disposition du locataire, l'intérêt de l'emplacement, etc. On se rend compte que cette notion de valeur locative est très subjective.

S'agissant de la méthode dite « par comparaison », sans forcément rentrer dans les détails qui n'auraient pour seul mérite que d'alourdir la matière déjà difficilement compréhensible, voici la méthodologie à suivre pour vérifier la base d'imposition d'un local commercial.

En premier lieu, il faut interroger le cadastre et demander la fiche de calcul de l'immeuble concerné. Sur ce document figure l'essentiel des éléments nécessaires.

Ce document reprend les superficies de l'immeuble en distinguant différentes catégories et qui comprennent les bureaux, les lieux de stockage, les lieux de production et les aires de parking ou les garages. La superficie de chaque catégorie sera pondérée d'un coefficient allant de 1 à 0,10. Plus la catégorie concerne un endroit de l'immeuble nécessaire à l'exercice de l'activité et plus le coefficient sera élevé. L'application de ce coefficient permettra d'obtenir la superficie pondérée.

Exemple

La superficie des bureaux sera toujours affectée d'un coefficient de 1 ;
celle des lieux de stockage sera affectée d'un coefficient allant de 0,5 à 0,33 ;
un parking se verra, dans la plupart des cas, affecté d'un coefficient de 0,10.

Ainsi, pour une superficie de bureaux de 200 m², la superficie pondérée sera de 200 m².
Pour un lieu de stockage de marchandise de 1 500 m², la superficie pondérée pourra être de 1 500 x 0,33 = 495 m².
Pour un parking de 300 m², la superficie pondérée sera de 30 m².

Une fois que la surface pondérée est déterminée intervient la notion de « local de référence ». Ce local de référence est censé ressembler à l’immeuble utilisé par la société en raison de sa nature, de sa superficie, de son emplacement.

Sur ce local de référence, l'Administration a déterminé un prix au m². Et c'est ce même prix au m² qui sera affecté à la superficie totale pondérée de la société pour obtenir la base d'imposition à la taxe foncière. L'Administration pourra procéder à des ajustements, en plus ou en moins, si les caractéristiques de l'immeuble imposé et celles de l'immeuble de référence ne sont pas rigoureusement semblables.

Si la comparaison avec un local de référence s'avère impossible, l'Administration procèdera par voie d'appréciation directe : dans cette optique, elle appliquera à la fameuse valeur locative un taux d'intérêt déterminé par référence à la valeur vénale de l'immeuble (sa valeur de vente en fonction du marché de l'immobilier), calculé de la manière suivante : Taux d'intérêt = valeur locative/valeur vénale de l'immeuble x 100.

Une fois que la valeur locative est déterminée en fonction de l'une de ces trois méthodes, il convient d'appliquer des coefficients de revalorisation annuelle pour obtenir la valeur locative actualisée à l'année d'imposition. Les taux d'imposition. Pour obtenir le montant de la taxe, il convient, d'une part, d'appliquer un abattement de 50 % pour obtenir le revenu cadastral et, d'autre part, d'appliquer à ce revenu cadastral les taux votés par les collectivités locales.

10.1.3. Bon à savoir

Comme nous venons de le voir, la détermination de la base d'imposition à la taxe foncière n'est pas chose aisée.

Si la société entend se lancer dans une vaste campagne de vérification de sa taxe foncière, il est nécessaire, au préalable, de savoir que les règles n’ont pas évolué depuis 1970. Cela signifie que beaucoup de sociétés disposent d'immeubles qui, aujourd'hui, ne sont pas imposés à leur juste valeur. Par conséquent, avant toute démarche auprès de l’Administration, il est recommandé de vérifier en interne si le montant de la taxe foncière correspond effectivement à ce que la société doit payer. Ainsi, pour un immeuble industriel, il faut reprendre son fichier d'immobilisations passibles de la taxe foncière, et, pour chaque immobilisation acquise ou créée à des dates différentes, il faut procéder de la manière suivante : multiplier le prix de revient par le taux d'intérêt et multiplier le total par le coefficient de revalorisation.

Attention ! Il existe un décalage de deux ans entre la date d'acquisition de l'immobilisation et la date d'imposition. Ainsi, pour une immobilisation acquise en 2008, l'imposition n'interviendra qu'en 2011. C'est donc le coefficient de l'année 2011 qu'il faut appliquer.

Pour un local commercial, évalué selon la méthode de comparaison, il est impératif d'avoir un plan métré de l'immeuble pour vérifier que le métrage retenu par l'Administration est identique à la réalité. La deuxième vérification peut également consister en une petite visite sur place pour vérifier que l'immeuble de référence est vraiment comparable à l'immeuble imposé. Une troisième vérification peut consister en une vérification des coefficients appliqués par l'administration.Sylvain noyer - La Foncière Noyer 01 fèvrier 2011