revision valeur locative cadastrale
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Révision des valeurs locatives des locaux professionnels : 5 départements tests.

Les valeurs locatives cadastrales sont établies sur la base de règles qui ont été fixées en 1970 et qui ne correspondent plus à l'état actuel du marché locatif. Le système de calcul est également complexe et mal compris par les usagers. La révision des locaux professionnels permettra de revoir les valeurs de tous les biens avec des évaluations conformes au marché immobilier actuel, tout en simplifiant les règles de calcul pour rendre l'établissement des impôts directs locaux plus compréhensible pour les contribuables. Ce sera également l'occasion de créer un système de mise à jour plus régulière des valeurs.

La révision des valeurs locatives des locaux professionnels est prévue par l'article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 du 29 décembre 2010. A compter du mois de février 2011, une expérimentation est menée dans les 5 départements suivants :

• l'Hérault ;
• le Pas-de-Calais ;
• le Bas-Rhin ;
• Paris ;
• la Haute-Vienne.

Seuls les propriétaires de locaux professionnels de ces départements reçoivent, depuis le 7 février 2011, une déclaration à remplir. La date limite de dépôt est fixée au 14 mars 2011.

La révision nationale aura lieu en 2012 et 2013 pour les locaux professionnels et le changement des valeurs interviendra en 2014 pour le calcul de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises.

Le nouveau système d'évaluation reposera sur les principes suivants :

Abandon de la notion de local-type au profit de l'institution d'une grille tarifaire

La gestion du système de rattachement à un local-type est lourde pour l'administration et complexe pour l'usager. Un système de grille tarifaire sera plus facile à gérer pour l'administration et plus simple à appréhender pour les contribuables.

Un nouveau système de classification des locaux sera adopté. Ceux-ci seront classés par catégorie et à chacune d'elles correspondra un tarif au mètre carré.

Cela permettra, d'une part, de supprimer la référence aux locaux-types et, d'autre part, de clarifier les modalités d'évaluation des locaux professionnels.

La classification sera réalisée par sous-groupes et catégories de locaux professionnels. Une nomenclature adaptée sera définie au niveau national.

Création de secteurs d'évaluation

Pour rester le plus proche possible des réalités économiques du territoire et tenir compte notamment du développement des intercommunalités, des secteurs d'évaluation délimitant des zones homogènes du marché locatif seront créés.

En fonction du tissu fiscal, ces secteurs seront déterminés à un niveau départemental, un secteur pouvant couvrir tout ou partie d'une ou de plusieurs communes. Dans chacun de ces secteurs, des tarifs seront fixés par catégories.

Calcul simplifié de la nouvelle valeur locative de chaque local

La révision sera l'occasion de simplifier le mode de calcul de la valeur locative. Les modalités suivantes sont proposées.

La valeur locative d'un local professionnel (VLP) sera égale au produit de sa surface pondérée par un tarif au mètre carré. Cette valeur locative sera ensuite ajustée par un coefficient de localisation pour tenir compte de la situation particulière du local.

VLP = surface pondérée du local x tarif de la catégorie x coefficient de localisation

La surface pondérée
La surface pondérée tient compte de l'affectation et de l'utilisation des différentes parties d'un local. C'est une approche pragmatique intégrant le fait que la superficie d'un local ne peut être affectée dans sa totalité à une activité donnée. Par exemple l’arrière boutique d'un local commercial, utilisée pour le stockage des marchandises, n'aura pas la même valeur au mètre carré que la partie principale.

Le tarif
Le tarif correspond à la catégorie du local à évaluer et figure dans la grille tarifaire du secteur d'évaluation.

Le coefficient de localisation
La valeur locative peut être augmentée ou minorée par application d'un coefficient afin de tenir compte de la situation géographique du local dans le secteur d'évaluation.

Une méthode d'évaluation subsidiaire, précisée et consolidée juridiquement, sera maintenue pour les locaux exceptionnels pouvant difficilement être classés dans une catégorie (exemple : Stade de France...).
Sylvain noyer - La Foncière Noyer 07 fèvrier 2011