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Le calcul de la taxe foncière sur les habitations, beaucoup plus complexe que l'on ne l'imagine !!!

Evaluation de la valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale d'un immeuble correspond au loyer annuel théorique que produirait cet immeuble s'il était loué dans des conditions normales, à la date de référence retenue pour l'évaluation.

Elle est retenue pour le calcul des impôts locaux même lorsque l'immeuble n'est pas donné en location.

Le services du cadastre la détermine, à partir des loyers constatés sur le marché, selon différentes méthodes (étude des baux normaux, ou comparaison avec des locaux types choisis dans la commune).

A noter :
impôt locaux, taxe foncièreLa valeur locative (VL) est déterminée au 1er janvier 1970 (c'est la date de référence de la dernière révision générale des évaluations) puis est actualisée et revalorisée pour tenir compte de l'évolution des loyers jusqu'au 1 janvier 1998. tableau des valeurs ( ici )



L'évaluation des habitations

La valeur locative d'une habitation est obtenue en multipliant sa surface pondérée par un tarif au mètre carré dont le montant varie selon la catégorie dans laquelle le logement est classé.

Il faut donc successivement classer le logement, puis calculer sa surface pondérée.


Un classement selon les caractéristiques de l'habitation

Les habitations font l'objet de classements par commune selon leur caractères ordinaire ou exeptionnel, puis par nature de construction :

●   maison individuelle,
●   immeuble collectif,
●   dépendances bâties,

Il sont ensuite classés dans l'une des huit catégories indiquées dans le tableau ( ici )
(source DGI article 324 H de l'annexe III au code générale des impôts)


On tient compte des caractéristique du local au 1er janvier de l'année d'imposition.

Dans chaque commune, chaque catégorie existante est illustrée par un ou plusieur locaux de rérérence qui permettent de claser par comparaison, les autre locaux.
Il existe des locaux de références pour chaque nature de locaux :

●   maisons,
●   appartements,
●   locaux professionnels,

Un tarif d'évaluation est fixé pour chaque catégorie et nature de locaux. iL a été déterminé à partir de l'étude des loyers pratiqués dans la commune au 1er janvier 1970.

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L'unité d'évaluation est décomposée en ses éléments distincts : la maison, ses dépendances bâties (construction accessoire au bâtiment principal sans communication intérieur avec lui),

A noter :
impôt locaux, taxe foncièreUne piscine constitue une dépendance bâtie dès qu'elle est fixée au sol à perpétuelle demeure et qu'elle n'est pas susceptible d'être déplacée.

Si des travaux de scellement et de terrassement sont effectués, l'installation d'une piscine (même en kit) peut entraîner une augmentation limitée de la taxe foncière.

L'augmentation est proportionnelle à la superficie de la piscine, mais aussi à la surface des éléments bâtis qui l'entourent : terrasses, locaux techniques...

et ses dépendances non bâties (cour, passages, aires de stationnement collectives, dépendances indispensables et immmédiates, servant de voies d'accès ou de dégagement).

Les constructions accesoires isolées demeurent des dépendances bâties.

Les dépendances bâties isolées ou assimilées (garages séparé de la maison, parking ou cave en sous-sol d'un immeuble collectif...) sont classées en quatre catégories.

Ces dépendances ne nécessitent pas, en général, une finition aussi complète que celle des locaux d'habitation.

Un tarif d'évaluation est fixé pour chaque catégorie de dépendance.


La surface pondérée

La surface pondérée d'une habitation est obtenue en appliquant à la surface réelle des correctifs traduisant les différents facteurs qui influencent le loyer : nature des pièces, importance du logement, éléments de confort, état d'entretien de la construction, situation dans la commune et emplacement particulier.

On distingues :
●   les pièces (espaces cloisonnés destinés à être utilisés pour y séjourner, y dormir, faire et prendre les repas ou y exercer une activité professionnelle),
●   les annexes (salles d'eau, dégagements), les éléments secondaires (éléments destinés à abriter les objets : garages, buanderies, celliers, bûchers),
●   les dépendances bâties ou élémentts bâtis formant dépendance (piscine, serres, terrains de jeu, emplacements de stationnement dans les immeubles collectifs).

On retient la surface réelle, mesurée au sol entre les murs, même si la pièce est mansardée, et arrondie au M² inférieur, à l'exclusion des placards en renfoncement de faible superficie, conduits de cheminées, embrasures des portes et des fenêtres.

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A la surface de la partie principale, on applique un correctif d'importance.

La superficie du local est corrigée ainsi : aux 20 premiers M², puis aux M² suivants, on applique des coefficients particuliers (voir tableau ci-contre) selon la nature du local et la catégorie foncière à laquelle il appartient.

Au M² exédant ceux de la 2ème tranche, on applique un coefficient de 0,75.

Pour les éléments secondaires (caves, grenier, garages, etc...) on applique à leur surface réelle un coefficient de pondération qui varie de 0,1 à 0,6 selon les caractéristiques et l'utilité de chaque élément (ex : 0,6 pour un garage inclus dans la maison).



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On applique ensuite un correctif d'entretien : (voir tableau ci-contre)











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Puis un correctif de situation (voir tableau ci-contre)

(1) Certains avantages ou inconvénients à prendre en considération pour apprécier la situation d'un local étant sans influence sur la valeur locative des dépendances bâties, il convient de na pas faire application des coefficients extrêmes (+ 10 et -10) en ce qui concerne celles de ces dépendances qui donnent lieu à une évaluation distincte, à l'exception toutefois des pièces indépendantes et chambres de service, qui relèvent de la la classification générale.









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Et un correctif d'ascenceur éventuellement : (voir tableau ci-contre)

(1) pour l'application de ce coefficient, l'entresol est compté pour un étage.

Le correctif d'ascenseur n'est pas appliqué aux parties bâties formant dépendances.






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Les éléments d'équipement limitativement énumérés dans le tableau ci-contre donnent lieu à des équivalences superficielles qu'il convient de rajouter à la surface pondérée nette.

a) Ces dépendances doivent être évaluées avec la partie principale à laquelle elles se rattachent.

b) Il s'agit : des dépendances bâties isolées, des dépendances bâties particulières (élément d'agrément, par exemple) et, dans les immeubles collectif, des pièces indépendantes et chambres de services extérieures à l'appartement, des garages, boxes, et emplacements à usage privatif aménagés pour le stationnement des véhicules automobiles.

Sont seuls retenus les éléments en état de fonctionnnement.

Le tableau ( ici )vous permet de déterminer la surface pondérée de votre habitation.

Vous pouvez demander à votre centre des impôts fonciers (celui du lieu de situation du local) la communication de la fiche de calcul ayant permis de déterminer la valeur locative de votre immeuble.

Note :
impôt locaux, taxe foncièreLes divers coefficients sont définis par les textes et s'appliquent uniformément à tous les locaux.

Le coefficient d'entretien est apprécié d'après l'état réel de la construction au 1er janvier de l'année d'imposition. Il convient d'apprécier le gros oeuvre (murs, charpentes, escaliers, planchers, balcons...) les couvertures et terrasses y compris les cheminées, gouttières, cheneaux, et descentes d'eau, le ravalement, les huisseries, les parties communes.

Le coefficient de situation tient compte des avantages dont bénéficie le local et qui se rapportent à la proximité du centre vital de la commune ou du quartier (école, mairie, commerces, moyens de transport), au cadre tranquille et/ou agréable, à la proximité de promenades ou lieux de loisirs, la présence de bruits, d'odeurs, d'établissements dangereux.



Le montant de la valeur locative

Le tarif d'évaluation a été élaborer par commune selon la procédure suivantes : division du département en secteur locatifs, choix des communes de références, rattachement des autres communes, étude des baux, proposition d'un tarif à la commision communale des impôts directs, harmonisation départemental, puis fixation du taris par la direction des services fiscaux

Chaque local est comparé a son local de référence, mais sa valeur locative approchée est calculée (surface pondérée par tarif). La valeur locative taxée peut s'écarter plus ou moins de cette valeur locative approchée lorsqu'il existe des différences importantes par rapport au local de référence.

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Exemple du calcul de la valeur locative d'une maison individuelle.

Il s'agit d'une maison affectée exclusivement à l'habitation et situé dans un quartier calme, proche du centre ville.

Cette maison a été classée en 5ème catégorie, et le garage situé dans le jardin a été classé dans la catégorie B des dépendances isolées.

La surface pondérée de la maison et du garage est calculée dans le tableau ci-contre. Si le tarif au M² pondéré de la 5ème catégorie dans cette commune est de 5,20 € la valeur approchée de la maison est de 5,20 € x 194 M² = 1 008,80 €

Si le tarif au M² des dépendances de catégorie B est de 1,30 €, la valeur du garage s'éleve à 1,30 € x 13 M² = 16,90 €

Au total, la maison sera taxée sur une valeur locative égale à 1 025,70 € arrondi à 1 025 €






L'actualisation des valeurs locatives

Un coefficient d'actualisation, d'éterminé après une enquête spéciale sur l'évolution des loyers constatée depuis le 1 janvier 1978 dans chaque département, a été appliqué aux valeurs locatives 1970. Pour tenir compte de cette évolution entre les deux dates, un coefficient departemental a été fixé. tableau des valeurs ( ici )

La valeur locative est ensuite revalorisée chaque année à l'aide des coefficients forfaitaires pour tenir compte de l'évolution intervenue entre 1978 et 2011.

Le coefficient cumulé de revalorisation était pour l'année 2010 de 2,834. Il a été fixé pour l'année 2011 à 2,891

La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie en appliquant à la valeur locative telle que déterminée ci-dessus, et après un abattement général de 50 % (on parle alors de revenue cadastral), les taux votés par les collectivités territoriales (commune de situation, groupements de communes, département, région)
Sylvain noyer - La Foncière Noyer 06 mars 2011